Nieuwe buren

Geplaatst op: juli 11, 2025

We hebben nieuwe buren. Niet in het kantoorpand aan de Hoederkamp maar bij ons thuis. Judith en ik wonen in hartje centrum Emmen in een jaren dertig twee-onder-een-kapwoning. Onze oude buurvrouw woonde al een tijdje niet meer thuis na een vervelende val van de trap. Toen bleek dat ze door die val niet meer thuis kon blijven wonen werd het huis uiteindelijk te koop gezet.

Toen het bord van Pat Makelaars in de voortuin kwam te staan vonden Judith en ik het best wel spannend. Wat voor mensen zouden er komen wonen? Wie zou bereid zijn het huis, dat dermate verwaarloosd was en dat ons inziens volledig verbouwd diende te worden, te kopen. De makelaar omschreef het huis zoals makelaars het gewoon zijn dat te doen: “Afhankelijk van uw wensen dient u wel rekening te houden met de nodige moderniseringen.” “Moderniseringen”  is immers makelaarsjargon voor “renovatie noodzakelijk”.  

Maar goed, onze nieuwe buren -een oud buurmeisje kwam met haar man en twee kinderen weer terug naar de straat waarin ze was opgeroeid- durfden het project aan te gaan en kwamen bij ons langs om te zien wat er allemaal mogelijk was met het huis. Wij hadden, anders dan de  buurvrouw, de ‘moderniseringen’ al lang geleden doorgevoerd. Maar toen onze nieuwe buren de tekeningen van de  architect kwamen laten zien waren deze eerlijk gezegd jaloersmakend.

Ik heb toen wel even extra goed gekeken naar die tekeningen. Omdat beroepsdeformatie gaat waar het niet gaan kan moest ik direct denken aan de casus van de onfortuinlijke buurman van degene die tijdens een verbouwing een grote afzinkkelder liet plaatsen in zijn achtertuin. Daarbij werd dermate grote schade toebracht aan het naastgelegen pand dat deze onbewoonbaar werd verklaard. Een casus die vorig jaar de pennen van vele juristen in beweging bracht na een arrest van de Hoge Raad, toepasselijk het afzinkkelder-arrest genoemd.

In die casus had de buurman die de afzinkkelder liet plaatsen alle voorzorgmaatregelen genomen, zich aan alle zorgvuldigheidsnormen gehouden en toch ontstond er schade aan het huis van de  buurman. Volgens de letter van de wet was er geen sprake van een onrechtmatige daad van de buurman. Hij had de wet niet overtreden, zijn gedragingen waren niet in strijd met het recht en konden ook niet worden gekwalificeerd als strijdig met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. Is er dan sprake van vette pech voor schadelijdende  buurman? Volgens veel juristen en het gerechtshof voorafgaand aan de uitspraak van de Hoge Raad wel. Als je bouwt en je houdt je aan alle zorgvuldigheidseisen ben je niet aansprakelijk voor de schade die daarbij ontstaat. Ik moet zeggen, wàs je niet aansprakelijk want de Hoge Raad heeft geoordeeld dat ook als je aan alle zorgvuldigheidseisen hebt voldaan en je je aan alle regels hebt gehouden, je toch aansprakelijk kunt zijn voor de schade van de buurman. De Hoge Raad:
Uit hetgeen het hof in rov. 2.6.3 van zijn arrest heeft vastgesteld (zie hiervoor in 2.4) volgt dat aan de bouwwerkzaamheden van Multi een aanmerkelijk risico verbonden was dat aan het pand van [eiseres 1] schade zou worden toegebracht, ook indien maatregelen ter voorkoming van schade werden getroffen en de werkzaamheden zorgvuldig werden uitgevoerd. Waar dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, kan niet zonder meer worden aanvaard dat [eiseressen] de daardoor veroorzaakte schade dienen te dragen.

Met deze uitspraak in mijn achterhoofd heb ik onze buren uiteraard aangemoedigd de verbouwing groots aan te pakken, hetgeen zij ook hebben gedaan. Hun huis is volledig verbouwd en eigenlijk van binnen helemaal als nieuw geworden. De werkzaamheden zijn door hun aannemer perfect uitgevoerd al prijsde ik me wel gelukkig dat het huis al een grote kelder had.