Nietig

Geplaatst op: oktober 7, 2022

Deze zomervakantie ben ik de eerste week met mijn vrouw naar Tirol, Oostenrijk geweest. Dat was de eerste stop in onze “Tour de Europe”. We zijn deze vakantie een week in Oostenrijk, een week op Corsica en een week in Frankrijk geweest. Ja, we houden van autorijden.

Voor mij was de week Oostenrijk een fantastische week. De natuur is overweldigend. Je komt even helemaal tot rust en ik houd van de Oostenrijkse keuken met Käsespätzle, Tiroler gröstl, Wiener schnitzel  en grote glazen Weizen bier. Tussen de hoge toppen van de Alpen voel je klein, zeg maar gerust nietig.

Nietig of nietigheid was overigens wel een thema deze vakantie. Vlak voor vertrek werd mij een nieuwe zaak voorgelegd waarbij partijen dachten goede afspraken te hebben gemaakt maar waarbij één partij uiteindelijk een beroep deed op de nietigheid van een artikel in de overeenkomst. Wat was er aan de hand?

Partijen hadden bij de notaris afspraken gemaakt over de aankoop van een woning waarbij tevens werd opgetekend in de notariële akte dat de verkoper een deel van het huis terug zou huren. Omdat een woning in deels verhuurde staat in principe minder waard is en uiteraard weer minder goed verkoopt werd door de notaris tevens in de akte opgenomen dat de huurder zou ontruimen bij verkoop. De notaris had het precies zo opgeschreven als partijen hadden afgesproken. Waterdicht zou je denken.

Was het waterdicht geweest was de zaak nooit op mijn bureau beland dus dat was het niet. Een afspraak tussen verhuurder en huurder dat de huurovereenkomst van woonruimte eindigt bij verkoop is in strijd met dwingend recht. Dwingend betekent in dit geval dat je er niet vanaf mag wijken. Doe je dat toch, dan loop je risico.

In mijn zaak denk ik dat de notaris heel goed wist dat de in de akte opgenomen afspraak strijdig was met het huurrecht. Als partijen beiden uitgaan van de goede bedoelingen en zich ook in de toekomst herinneren dat hetgeen zij lieten opschrijven ook daadwerkelijk tot uitvoering moet gebracht is er uiteraard niets aan de hand. Was er gewoon ontruimd was er geen zaak geweest. Vaak blijkt dat bij het aangaan van een overeenkomst partijen vergeten dat het jaren later wellicht niet meer botert tussen hen. Als ze in de loop van de tijd geen gezamenlijk belang meer hebben maar een tegenstrijdig belang bijvoorbeeld. Als dat het geval is zal één partij kunnen terugvallen op de nietigheid van het artikel in de overeenkomst. In mijn geval deed de huurder dat en beriep zich op huurbescherming. De afspraak die partijen bij de notaris hadden gemaakt was nietig, aldus de huurder.

De huurder had in principe gelijk. De afspraak tussen partijen was in strijd met het huurrecht. Uiteraard kan zo’n beroep op nietigheid door de rechter in strijd worden geacht met de redelijkheid en de billijkheid en geldt huurbescherming niet altijd in alle gevallen,  toch zat de verhuurder die het pand had verkocht in de overtuiging dat zijn huurder zich aan de afspraak zou houden met een probleem. Het tijdige vertrek van de  huurder was onderdeel van de koopovereenkomst met de nieuwe koper. Een procedure zou nooit voor de datum van overdracht zijn afgerond.

Gelukkig lukte het partijen tijdens mijn vakantie -soms gaan zaken voor het meisje- om tot een regeling komen. Terug van vakantie lag de concept-vaststellingsovereenkomst klaar tussen de -tijdens de vakantie hoog opgestapelde- dossiers.

Ik las het concept, kneep mijn ogen tot spleetjes, verbeelde dat de dossiers de Oostenrijkse bergen waren en voelde me even weer nietig.